Zekerheden bij Vastgoedfinanciering: Wat Telt Echt voor Financiers?
U heeft een pand op het oog, de financiering lijkt rond — maar dan vraagt de geldverstrekker om “voldoende zekerheden”. Wat betekent dat precies, en wat telt er werkelijk mee?
Bij zekerheden vastgoedfinanciering draait het om één centrale vraag: wat kan de geldverstrekker verhalen als u niet meer aan uw betalingsverplichtingen voldoet? Het antwoord op die vraag bepaalt niet alleen óf u financiering krijgt, maar ook tegen welke rente en onder welke voorwaarden. Toch is dit onderwerp omgeven door misverstanden. Veel ondernemers denken dat het pand zelf voldoende is. De werkelijkheid is genuanceerder.
Hypotheekrecht: de primaire zekerheid
De meest gebruikelijke zekerheid bij vastgoedfinanciering is het recht van hypotheek. Hiermee geeft u de geldverstrekker het recht om uw pand te verkopen als u in verzuim raakt. Dit recht wordt ingeschreven in het Kadaster en geeft de financier een bevoorrechte positie ten opzichte van andere schuldeisers.
Belangrijk detail: een eerste hypotheekrecht is veel waardevoller dan een tweede. Als er al een bestaande hypotheek op een pand rust, neemt een nieuwe geldverstrekker genoegen met een tweede of lagere rang — maar rekent daarvoor wel een hogere renteopslag. De rangorde bepaalt wie als eerste wordt uitbetaald bij een executieverkoop.
Een eerste hypotheekhouder heeft bij executie voorrang op de opbrengst. Een tweede hypotheekhouder loopt meer risico en zal dat vertalen in hogere kosten of strengere voorwaarden. Dit speelt met name een rol bij herfinanciering of het inzetten van overwaarde op bestaand vastgoed.
De LTV-ratio: hoe zekerheid en leenbedrag samenhangen
De loan-to-value ratio (LTV) is de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand. Een pand met een getaxeerde waarde van € 500.000 en een lening van € 350.000 heeft een LTV van 70%. Hoe lager de LTV, hoe meer “buffer” de geldverstrekker heeft — en hoe gunstiger de financieringsvoorwaarden doorgaans zijn.
Banken hanteren bij zakelijk vastgoed doorgaans een maximale LTV van 70% tot 80% op de executiewaarde of marktwaarde, afhankelijk van het type pand en de geldverstrekker. Alternatieve financiers en vastgoedhypotheekverstrekkers — zoals partijen die in 2025 nieuwe vastgoedhypotheekfondsen openden — kunnen soms iets hogere LTV’s accepteren, maar vragen daarvoor een navenant hogere vergoeding. Meer over hoe u uw LTV kunt verbeteren leest u in het artikel over LTV verlagen voor betere financieringsvoorwaarden.
Aanvullende zekerheden: wat geldverstrekkers nog meer vragen
Het pand als onderpand is zelden voldoende op zichzelf. Geldverstrekkers combineren het hypotheekrecht bijna altijd met aanvullende zekerheden. Welke dat zijn, hangt af van uw situatie, de omvang van de financiering en het risicoprofiel van het vastgoed.
- Borgstelling — De ondernemer of DGA stelt zich persoonlijk borg, waardoor de geldverstrekker ook privévermogen kan aanspreken bij wanbetaling.
- Pandrecht op huurpenningen — Bij beleggingsvastgoed kan de financier een pandrecht bedingen op de huurstroom, zodat huurinkomsten direct naar de geldverstrekker gaan bij verzuim.
- Verpanding van aandelen — Bij financiering via een BV kan de geldverstrekker de aandelen in de vastgoed-BV als zekerheid eisen. Zo kan de financier bij problemen de vennootschap overnemen.
- Bankgarantie — Een garantie van een derde (bank of verzekeraar) die bij wanbetaling uitkeert. Wordt minder vaak gebruikt, maar versterkt het dossier aanzienlijk.
- Kruislingse zekerheden — Bij meerdere panden in een portefeuille kan de geldverstrekker vragen alle objecten onderling als zekerheid te verbinden.
Het type vastgoed bepaalt mee hoeveel zekerheid volstaat
Niet elk pand weegt even zwaar als onderpand. Een courante winkelruimte in een drukke binnenstad wordt anders beoordeeld dan een leegstaand kantoorpand op een bedrijventerrein buiten de Randstad. Geldverstrekkers kijken naar courantheid: hoe snel en voor welke prijs is het pand verkoopbaar als het moet?
Executiewaarde versus marktwaarde: het verschil dat telt
Geldverstrekkers baseren hun financiering vaak niet op de marktwaarde, maar op de executiewaarde — de verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop. Die ligt doorgaans 10% tot 20% lager dan de vrije verkoopwaarde. Dat verschil heeft direct gevolgen voor hoeveel u kunt lenen. Een pand met een marktwaarde van € 600.000 heeft mogelijk een executiewaarde van € 480.000 tot € 540.000. Op die lagere waarde wordt de LTV berekend. Meer over het verschil tussen taxatiewaarde en marktwaarde leest u in ons artikel over taxatiewaarde versus marktwaarde bij LTV.
Zekerheden en uw onderhandelingspositie
Meer zekerheid bieden dan strikt vereist kan uw onderhandelingspositie versterken. Een lagere LTV, een extra borgstelling of een pandrecht op huurpenningen kan de geldverstrekker over de streep trekken bij een moeilijk dossier — of leiden tot een lagere rente. Omgekeerd geldt: wie weinig aanvullende zekerheid kan bieden, betaalt doorgaans meer.
Voor ondernemers die vastgoed aanhouden in een BV-structuur is de zekerheidsvraag extra relevant. De geldverstrekker kijkt dan niet alleen naar het pand, maar ook naar de financiële positie van de BV en eventuele moedermaatschappij. Lees meer over hoe holdings en structuren uw financieringsmogelijkheden beïnvloeden in het artikel over holdings en structuren bij vastgoed.
Bij zekerheden vastgoedfinanciering draait het niet alleen om het pand, maar om het totaalplaatje: de kwaliteit van het onderpand, uw financiële positie en de aanvullende zekerheden die u kunt bieden. Een goed voorbereide aanvraag — met een actuele taxatie, inzicht in de executiewaarde en een heldere structuur van zekerheden — vergroot uw kans op gunstige voorwaarden aanzienlijk. Elke situatie is uniek; laat u adviseren door een specialist die uw specifieke dossier kent.
Wie begrijpt hoe zekerheden vastgoedfinanciering werken, staat sterker aan de onderhandelingstafel. Het hypotheekrecht op het pand is het fundament, maar aanvullende zekerheden, de LTV-ratio en het type vastgoed bepalen samen hoeveel u kunt lenen en tegen welke prijs. Breng uw zekerheidspositie in kaart vóórdat u een aanvraag indient — dat bespaart tijd en levert betere voorwaarden op. Wilt u weten welke financieringsvormen bij uw situatie passen? Verken dan de mogelijkheden via zakelijk-financieren.nl.
De informatie op deze pagina is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Elke situatie is uniek. Raadpleeg altijd een gekwalificeerd adviseur voordat u financiële beslissingen neemt. Zakelijk-Financieren.nl aanvaardt geen aansprakelijkheid voor beslissingen die op basis van deze informatie worden genomen.
Veelgestelde vragen over zekerheden bij vastgoedfinanciering
Wat zijn zekerheden bij vastgoedfinanciering?
Zekerheden zijn rechten die de financier verkrijgt zodat hij bij betalingsproblemen zijn geld kan terughalen. De meest gebruikte zekerheid bij vastgoedfinanciering is een hypotheekrecht op het pand.
Welke zekerheden vragen financiers naast het pand?
Naast het hypotheekrecht kunnen financiers vragen om een pandrecht op huurinkomsten, een persoonlijke borgtocht van de ondernemer of een verpanding van aandelen in de vastgoed-BV.
Kan ik een lening krijgen met minder zekerheden?
Ja, via de BMKB-regeling staat de overheid garant voor een deel van het krediet. Alternatieve financiers hanteren soms soepelere zekerheidsposities. Wij helpen u de meest passende structuur te vinden.
Meer weten over jouw financieringsmogelijkheden?
Doe de gratis quickscan en ontdek wat er mogelijk is voor jouw situatie.
⚡ Doe de gratis quickscan